前 言

由于郑州房价暴涨，不少人萌生去西安买房投资的念头。认为在本轮市场中房价未涨的西安是价值洼地，依据有些专家的观点，上涨的区域板块会轮动，认为西安也会像郑州一样存在暴涨的可能。

本文详细陈述西安房地产市场十大特点。

1

近六年来，西安很少有人在买房上挣到钱

A、城东（小清新区域）：

根据克而瑞西安监测数据显示：2016年8月城东普通住宅成交均价为6548元/平米，相比2010年5405元/平米的成交均价上涨了17.4%。

随着浐灞板块的扩张以及纺织城改造速度加快，区域价值得以体现，不过整个城东区仍处在发展阶段，全面成熟尚需时日。

B、高新区（高富帅）：

克而瑞监测数据显示，2016年8月，高新区普通住宅成交均价为8268元/平米，相比2010年成交均价6728元/平米上涨了18%，涨幅较大。

究其原因，高新区近几年加大招商引资力度，吸引了包括三星、美光等世界500强在内的优秀企业，加之地铁3号线即将开通，对房价上涨有益，简单一点就是有产业支撑和地铁。

C、城北（新贵）：

克而瑞监测数据显示，2016年8月城北区普通住宅成交均价为6441元/平米，相比2010年的5340元/平米上涨了17.5%，涨幅较其他几个区域还是蛮大的。城北是西安近几年发展较好区域之一，市政府的北迁、地铁2号线贯通，方便的交通带动住宅升值。

D、城西（屌丝）：

克而瑞监测数据显示，2016年8月城西成交均6097元/平米，相比2010年6109元/平米，下降了0.20%。

这几年内城西区房地产主战场从二环延伸到三环；地铁1号线通车，5号线的建造，路网通达性强；西城新区成立；三桥新商圈的建造；新土门市场改造计划确立，皂河整活等利好政策和规划，并带动该区域房价提升。

E、长安（土锤）：

克而瑞监测数据显示，2016年8月长安区商品住宅成交均价6975元/平方，较去年涨幅较大。随着地铁2号线延伸的全面开通以及万科、雅居乐、天朗、绿地等大型品牌房企在此落户，住宅均价不断抬高，长安区目前发展逐步进入成熟。

F、城南（土豪）：

克而瑞监测数据显示，2016年8月城南普通住宅均价7880元/平米，相比2010年成交均价7403元/平米上涨6%。

综合上述：

① 西安人民近六年购房抛去银行利息几乎没挣钱，甚至有的地方房价还下跌。

②西安本地人改善型选购房子喜欢曲江新区和高新区。

高新区新盘很少，曲江新区在发展曲江新区二期。曲江二期分两个板块，一是以雁翔路南三环交汇为核心的QCIC板块，二是雁塔路与南三环交汇的CBD板块。

QCIC板块定位“国际化低密居住区”，在售楼盘有曲江龙邸、万科东方传奇、海德堡PARK、阳光城丽兹公馆及中冶一曲江山、万科翡翠国际、金地翔悦；毛坯房住宅销售均价6800-8500元/平米，精装房价格在11000元/平米，洋房毛坯价格在9000元/平米，小区容积率大部分在3.5左右。

③城北市政府周围，北客站以南以及城南也是西安人较钟爱置业区。

2

西安是房贷不良重灾区

2016年9月27日《中国房地产板》刊登，银监会2016年二季度主要监管数据显示，二季度末商业银行不良贷款余额为1.44万亿元，较上季末增加452亿元；商业银行不良贷款率1.75%，与上季末持平。

从“建鑫二期”纳入的7980笔个人按揭贷款的坏帐基础资产池来看，借款人分布在全国20个省份及直辖市，共82个城市。

从地区上看，按揭贷不良集中在陕西、广东、重庆、内蒙古、辽宁以及大连。入池贷款中，陕西未偿还本息余额为6亿元，占约20.5%；广东、重庆本息余额为2.5亿元，各约8%；内蒙古、大连余额约2.2亿元，各占比7.5%左右，合计占比52%。

分析：西安房价上涨缓慢，购房者获利低，甚至亏本，以及陕北的资源经济衰败是西安房贷不良率居全国榜首的核心原因。

3

西安房地产人口红利遭遇上限

西安2015年常住人口是862.72万，全国二十三位，占全省人口的22%，全省人口3792万。

郑州人口957万，占全省人口8.9%，全省人口1.0722亿。

数据显示西安2014年人口净增长3.94万，2010年-2015年，五年间人口净增长22.98万，而郑州2010年-2015年净增长185万人。

并且西安、咸阳两市人口已占陕西省人口总量30%，陕南的汉中、安康等地山清水秀，当地人不愿去西安，他们去成都也非常方便，陕西人口超过30万县城只有15个，人口最少的县城只有3万人，河南人口过30万的县城有112个，这些指标反映出西安的吸附力可能已到极限。

4

西安巨大的库存量

截止2016年6月底，西安商品住宅存量为1900万平米，而2015年全年西安共销售1500万平米，2016年上半年平均销售120万平米，商品住宅去化周期达15个月。西安在《短期风险度》排行榜中，西安风险排名全国第六，郑州则排33名。

2015年郑州全年销售1898.7万平米，到8月底郑州商品房库存基本已为负数，没有拿到预售证的楼盘也已经卖完了。

西安的高库存，带来房企的价格战，而郑州负库存导致开发商坐地起价，这是郑州与西安房地产市场的巨大差异。

5

四面开花的新区开发，过度依赖房地产

西安，拥有“五区一港两基地”。开发区建成模式“尤其显著”，大部分新区（各行政区）政府大量供地。

西安2015年GDP总量是5810亿，人均可支配收入3.3万，郑州2015年GDP总量是7315.2亿，人均可支配收入3.1万。

陕北的能源经济衰落，西安第三产业发达，第二产业弱，导致政府过度依赖房地产，所以西安四面开花，而郑州也依赖房地产，往北有黄河，往西就是荥阳人们购买意愿下降，导致郑州在有限范围内可供建设用地低于西安。

西安近五年房地产投资达7473亿，而郑州仅5628亿，西安五年房地产投资增涨16.54%，高过成都的10.51%，高过南京的11.87%，西安是全国典型的房地产过热地区。

6

对高校毕业生的吸附能力弱，人才流失较大

西安共有63所大学，2014年西安市在校学生90.53万人，毕业生23.95万人，在校研究生24.1万人。但西安由于优质岗位少，供需不匹配，大学生就业率、签约率非常低，2014年西安市净增人口才3.94万，由此可见大部分优秀人才都流失。

7

西安房地产市场化水平高

西安房子整体建设水平高过郑州，这是由于西安整体房地产市场化水平高，竞争充分导致。

在郑州，国内一线开发商拿不到好地，并且由于竞争不充分往往偷工减料，在郊区开发，而西安国内一线开发商能拿到好地。

以金地集团为例，目前仅在郑州开了荥阳格林小镇、金地铂悦两个项目，而金地在2006年就杀入西安，首先扎根曲江一期（类似郑东新区）开发了曲江尚林苑、芙蓉世家、湖城大境、曲江二期板块“翔悦天下”，仅西部大道大学城板块“西沣公园”就有1241亩。

8

西安土地价格便宜，没有天价地王轰炸

西安国土交易网站显示：2016年4月，经发地产斥4.1515亿，摘166.942亩，地块容积率小于2.5，楼面价1520.57元/平方。

2016年5月，中铁建“接盘”大明宫实业，拿下四宗地。该公司斥资9.4亿摘165亩，容积率3.3，每亩570万。

融创进军航天城板块，以楼面价1319元/平方，摘得80亩。

9

西安人观念保守，不愿投资房产

2015年城市居民存款余额：

由此可见西安比郑州人存款多，房价低，西安人投资观念保守。

10

西安二手房交易量极低

西安2015年住宅新房销售1500万平方，另外二手住宅销售275.31万平方，新房二手房比为5.5:1；郑州新房二手房比是1.6:1；南京新房二手房比是1:1；上海新房二手房比是0.3:1；由此可见西安的二手房交易极不活跃。

二手房交易不活跃反映出房价低，新房供应量大，也反映出流动人口少，城市净流入人口不足，同时说明西安房价上涨的动力不足。

结 尾

商品价格是由供需关系决定，也是由交易意愿决定。

西安房地产库存大，供大于求，人们在过去六年中没有品尝到房地产投资挣钱的甜头，所以参入房产投资和交易的意愿都不强。房价的低靡，经济结构调整，人口净流入慢，使得西安房贷违约率成为全国最高的城市。

本次房价涨幅的阶梯度，是由高潜力城市到低潜力城，由高确定性到低确定性，由限购限贷区到非限区，西安只是中场后的跟随者，它的质地和成色不如四小龙和郑州。

在西安买房如果是自住，看重西安教育，并能习惯陌生的环境，我认为是可以买的，它的性价比比郑州高。

在西安买房如果是投资，则需要专业团队指导，而不是跟风从众的捡便宜货，精选到好房子应该是有机会挣钱。

在西安投资炒房，我劝你就此罢手，否则你有可能成为房贷违约客户中一员。西安二手房交易不活跃，当地人投资意愿低，库存量大。郑州人民就是买走2000、3000套也无法帮助西安人民去库存，你解放不了西安。

西安刚需族也希望我帮传个话，“希望郑州炒房客别去祸害得西安刚需族娶不起媳妇。”再说从存款余额看，西安人民并不比郑州人民穷，别去西安装大头驴。

西安价格比郑州低一半，不代表就有投资价值；同样道理，北京房价是郑州的几倍，也不代表没有投资价值。就像炒股的人，不会因为某票每股价格最低就选它一样。投资不是捡便宜货，炒房如果这么幼稚，就等着接盘站岗吧。

西安不是没有投资机会，相同的好户型，西安的总价更低些，但对炒房者的要求更高。